Vanaf 1995 geldt een landelijk systeem voor de waardering van onroerende zaken. Dit systeem is vastgelegd in de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Op grond van de Wet WOZ bepaalt elke gemeente periodiek de waarde van alle onroerende zaken die binnen de gemeente liggen.

Vroeger hanteerden de verschillende belastingheffende instanties allemaal hun eigen waardebegrip. Dat was onpraktisch en voor de belastingbetalers vaak onbegrijpelijk. De Wet WOZ heeft hier een einde aan gemaakt. Vanaf het belastingjaar 1997 gaan ook de waterschappen en het Rijk uit van de waarde van een onroerende zaak zoals die door de gemeente is vastgesteld.

De Wet WOZ geeft regels voor de waardebepaling van onroerende zaken. Een van de belangrijkste uitgangspunten is dat door de gemeente continu vastgoedgegevens moeten worden verzameld en geregistreerd. U kunt hierbij onder andere denken aan informatie over verbouwingen en vraag- en verkoopprijzen.

De Waarderingskamer is een onafhankelijk orgaan dat als taak heeft de uniformiteit van de taxaties te waarborgen. Dit betekent dat de gemeenten aan de Waarderingskamer moeten rapporteren in de vorm van kwaliteitsanalyses en voortgangsrapportages. Meer informatie over de waarderingskamer vindt u hier.

Het uitgangspunt van de Wet WOZ is, dat een onroerende zaak wordt gewaardeerd alsof het pand leeg, zonder hypotheek en zonder andere zakelijke rechten zou kunnen worden verkocht en alsof het pand onmiddellijk in gebruik te nemen zou zijn. Dit is de waarde in het economische verkeer.

Voor de taxatie van woningen wordt gekeken naar de prijs van woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Dit geldt ook voor huurwoningen die worden getaxeerd alsof ze kunnen worden verkocht.

Voor bedrijven geldt de waarde in het economische verkeer of, als die hoger is, de gecorrigeerde vervangingswaarde. De waarde in het economische verkeer wordt bepaald aan de hand van huurcijfers. De vervangingswaarde is het bedrag dat nodig zou zijn als het pand opnieuw gebouwd zou worden. Dit bedrag moet worden gecorrigeerd voor technische veroudering (afschrijving wegens leeftijd) en functionele veroudering (economische afschrijving). De aldus berekende waarde van het pand vormt samen met de waarde van de grond de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak. De gecorrigeerde vervangingswaarde geldt in het algemeen voor panden die zelden worden verkocht (ziekenhuizen, bejaardenhuizen, overheidsgebouwen, scholen, industriële complexen en dergelijke).

Een onroerende zaak is een stuk grond met alle daarmee verbonden bouwwerken. Bijvoorbeeld woningen, garages, bedrijfspanden en bouwkavels met panden in aanbouw.

Uitgangspunt van de Wet WOZ is dat een onroerende zaak wordt gewaardeerd alsof het pand leeg, zonder hypotheek en zonder andere zakelijke rechten zou kunnen worden verkocht en alsof het pand onmiddellijk in gebruik te nemen zou zijn. Dit is de waarde in het economische verkeer.

De gemeente moet elk jaar van de binnen de gemeentegrenzen gelegen onroerende zaken de waarde vaststellen.

In de Wet WOZ staat dat de waarde voor 2023 vastgesteld moet worden op een datum die een jaar voor het WOZ-tijdvak ligt. Dit wordt de waardepeildatum genoemd. Als waardepeildatum voor het WOZ-tijdvak 2023 geldt dus 1 januari 2022.

Dat betekent, dat uitgegaan wordt van de waarde die uw woning, bedrijfspand of onbebouwde grond op 1 januari 2022 had.

Voor het vaststellen van de waarde van alle onroerende zaken wordt gebruik gemaakt van marktanalyse. Dit houdt in dat de ontwikkelingen op de markt aan de hand van gerealiseerde verkopen worden geanalyseerd. Hiervoor vraagt de gemeente inlichtingen bij nieuwe eigenaren van woningen. Daarnaast beschikt de gemeente zelf al over veel andere gegevens van de onroerende zaak, zoals oppervlakte, inhoud, bouwjaar, buurt e.d.

De waarde wordt dus bepaald op basis van zowel de objectgegevens als de marktsituatie. Omdat de taxateur deze gegevens tot zijn beschikking krijgt, hoeft hij niet elk pand te bezoeken.

Hoewel uw pand na de waardepeildatum is opgeleverd, wordt toch gekeken wat een dergelijk pand op de peildatum waard zou zijn geweest.

De waarde is bepaald door uw pand te vergelijken met panden die toen al wel bestonden en die lijken op dat van u. De WOZ-waarde van uw pand in 2023 is dus altijd gebaseerd op de waarde die het pand zou hebben gehad op 1 januari 2022.

Het kan voorkomen dat de waarde van uw woning tijdens het WOZ-tijdvak aanzienlijk stijgt, bijvoorbeeld door een grondige verbouwing.

De stijging of daling van de waarde leidt echter niet tot een tussentijdse wijziging van de WOZ-waarde in 2023. Een waardestijging of -daling naar aanleiding van een verbouwing, aanbouw, sloop of andere wijziging wordt in 2024 meegenomen als de waarde opnieuw wordt vastgesteld.

Wanneer u verhuist binnen de gemeente, kunt u voor uw nieuwe eigen huis de WOZ-beschikking schriftelijk opvragen. Deze beschikking geeft dan dezelfde waarde aan als de beschikking die aan de vorige eigenaar is verzonden.

De WOZ-beschikking wordt op een document met de gecombineerde aanslag gemeentelijke belastingen vastgesteld.

Een WOZ-beschikking is een officieel document van de gemeente waarmee de waarde van een onroerende zaak wordt vastgesteld en waartegen in beginsel binnen een wettelijke termijn bezwaar mogelijk is.

De Wet WOZ zorgt ervoor dat bij de belangrijkste belastingen over onroerende zaken wordt uitgegaan van dezelfde waarde. De gemeente stelt de waarde van een onroerende zaak vast: de zogenoemde WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt door de gemeenten gebruikt voor de onroerende-zaakbelastingen, door de Belastingdienst voor de inkomstenbelasting (IB) en de vennootschapsbelasting (Vpb), en door de Waterschappen bij de waterschapsomslag gebouwd.

De WOZ-beschikking staat vermeld op het aanslagbiljet gemeentelijke belastingen.

De Wet WOZ raakt bijna alle eigenaren van woningen en niet-woningen en alle gebruikers van niet-woningen. Dit zijn dus de belanghebbenden. Zij ontvangen aan het begin van een tijdvak een gecombineerde aanslag/WOZ-beschikking. 

Als belanghebbende van het eigendom wordt gezien degene die het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Dit houdt in dat als een beperkt recht rust op een zaak (bijvoorbeeld vruchtgebruik, erfpacht) de beperkt gerechtigde als belanghebbende wordt gezien. Als een onroerende zaak een juridische en een economische eigenaar heeft, dan zal de beschikking aan de juridische eigenaar worden toegezonden.

Deze genothebbende (belanghebbende) wordt bij de uitvoering van de Wet WOZ meestal aangeduid als de eigenaar, maar dat kan bijvoorbeeld ook een erfpachter zijn.

Wanneer een niet-woning in gebruik is bij een ander dan de eigenaar, dan wordt een gecombineerde aanslag/WOZ-beschikking gestuurd aan "degene die aan het begin van het tijdvak de onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt".

Zijn er meerdere eigenaren (belanghebbenden) van een onroerende zaak of meerdere gebruikers van een niet-woning, dan mag de gemeente één van hen aanwijzen als belanghebbende

Gebruikers van woningen

Gebruikers (huurders) van woningen kunnen op verzoek een beschikking ontvangen. Deze kan van belang zijn in het kader van het woningwaarderingsstelsel. Met ingang van 1 oktober 2015 speelt de WOZ-waarde een rol bij het vaststellen van de maximale huurprijs voor woningen in de gereguleerde huursector.

In de beschikking staat vermeld:

1. op welk pand/onroerende zaak de beschikking betrekking heeft;
2. welke waarde is vastgesteld;
3. van welke waardepeildatum wordt uitgegaan;
4. de periode waarin de waarde voor de heffing van belastingen wordt gebruikt. 

De stijging of daling van de waarde als gevolg van de situatie op de woning- en bedrijvenmarkt leidt niet tot een tussentijdse wijziging van de WOZ-waarde in 2023.

Een waardestijging of -daling naar aanleiding van een verbouwing, aanbouw, sloop, of andere wijziging wordt in 2024 meegenomen, als de waarde opnieuw wordt vastgesteld.

In de gemeente wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen (OZB).

Deze zijn verschuldigd voor eigendom en/of gebruik van een onroerende zaak. De toegekende waarde (belastinggrondslag) is gelijk aan de WOZ-beschikking. De belastingen worden geheven naar de situatie per 1 januari van het belastingjaar. Verkoop of verhuizing in de loop van het belastingjaar heeft geen invloed op de te betalen OZB.

Het tarief is een percentage van de WOZ-waarde.

Op grond van de Wet WOZ is de gemeente verplicht de gegevens van uw pand (naam, adres, woonplaats van eigenaar en/of gebruiker en waarde) aan de Belastingdienst te verstrekken. De Belastingdienst gebruikt deze gegevens voor de controle van uw aangifte voor het eigenwoningforfait van de inkomstenbelasting. Ook wordt de waarde van de eigen woning vergeleken met de waarde die voor de vermogensrendementsheffing wordt aangegeven.

In een aantal gevallen komt het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het object dat voor de Rijksbelastingdienst van belang is. Dit komt met name voor bij boerderijen, woon/winkelpanden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In die gevallen is voor de rijksheffingen alleen de waarde van het woongedeelte van belang. De waarde van het woongedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ-beschikking ontleend worden, maar kan soms wel van de WOZ-waarde of het daaraan ten grondslag liggende taxatieverslag afgeleid worden.

Op grond van de Wet WOZ is de gemeente verplicht de gegevens van uw pand (naam, adres, woonplaats van eigenaar en/of gebruiker en waarde) aan het Waterschap te verstrekken. Het Waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor de heffing van de zogenaamde omslag gebouwd, die geheven wordt van eigenaren van gebouwde onroerende zaken.

Naast de omslag gebouwd heffen de Waterschappen ook de omslag ongebouwd, met de oppervlakte als heffingsmaatstaf. De meeste onroerende zaken die in de omslag ongebouwd worden betrokken zijn vrijgesteld in het kader van de Wet WOZ (bijvoorbeeld weilanden die bedrijfsmatig gebruikt worden), zodat hiervoor geen WOZ-waarde vastgesteld hoeft te worden.

Het taxatieverslag van een onroerende zaak bevat, naast het adres van het object en de kadastrale gegevens, enkele kenmerken die van groot belang zijn voor de waardebepaling. Het taxatieverslag vermeldt het soort object (bijvoorbeeld rijwoning), het bouwjaar en de inhoud van het object. Daarnaast wordt melding gemaakt van bijzondere kenmerken die van belang zijn voor de waardebepaling.

Verder geeft het taxatieverslag inzicht in de aansluiting op de markt. Als het om een woning gaat dan vermeldt het taxatieverslag verkoopprijzen en WOZ-waarden van drie vergelijkbare woningen. Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, scholen, etc) geeft het taxatieverslag de opbouw van de taxatie weer (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren).

U kunt op MijnOverheid.nl het taxatieverslag van uw eigen woning raadplegen en uitprinten. De gegevens op deze website zijn afgeschermd. Alleen de eigenaar van het pand kan deze inzien. Wanneer u ingelogd bent op de site MijnOverheid.nl klikt u op “mijn persoonlijke gegevens”.  Daarna ziet u een overzicht van verschillende overheidsinstanties waaronder ook een kopje met WOZ.

Wanneer u het niet eens bent met de op het gecombineerde biljet genoemde waarde, kunt u binnen zes weken na dagtekening van de beschikking daartegen bezwaar maken. Als u op 1 januari geen eigenaar of gebruiker was van het pand dat op de beschikking genoemd is, kunt u eveneens bezwaar maken. U moet in uw bezwaarschrift aangeven waarom u het niet eens bent met de beschikking.

Het bezwaar kunt u richten aan:
De heffingsambtenaar van de gemeente Neder-Betuwe
Postbus 20
4043 ZG Opheusden

De termijn loopt vanaf de eerste dag na dagtekening van de waardebeschikking. Een uitzondering geldt voor de beschikking die pas wordt ontvangen na de dagtekening. Dit kan blijken uit het poststempel. In een dergelijke situatie geldt de datum van ontvangst als aanvang van de termijn.

De hoofdregel is dat er apart gevraagd moet worden om uitstel van betaling. Dat wil zeggen dat het indienen van een bezwaarschrift in beginsel betekent dat de belastingaanslag betaald moet worden.

In het algemeen geldt: indien er een voldoende correctie wordt toegepast op de tenaamstelling of de waardevaststelling en de aanslag inmiddels is betaald, wordt het teveel betaalde terugbetaald. De gemeente verzorgt deze actie helemaal. U hoeft dus geen actie te ondernemen.

Indien u het niet eens bent met de uitspraak op uw bezwaarschrift tegen een belastingaanslag of een waardebeschikking dan kunt u binnen 6 weken na datum van verzending van de uitspraak op uw bezwaarschrift beroep instellen bij de Rechtbank Gelderland.

Het beroepsschrift kunt u richten aan:
Rechtbank Gelderland
Afdeling Bestuursrecht
Postbus 9030
6800 EM Arnhem

Voor het instellen van beroep bent u griffierecht verschuldigd. Griffierecht voor particulieren is € 50,- en voor bedrijven en instellingen € 365,- in 2023.